Seleden Immobilier, un cabinet familial

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Leur savoir faire en droit, gestion et comptabilité immobilière font la différence.

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Seleden, agence immobilière à Noeux-les-Mines

Seleden Immobilier est situé au centre de Noeux-les-Mines dans le Pas-de-Calais et couvre tout le secteur environnant : Béthune, Verquigneul, Bruay-la-Buissière, Mazingarbe...

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Vente de l’immeuble loué : le locataire peut agir à l’encontre du vendeur en paiement de sommes indues échues antérieurement à la vente, en dépit d’une clause de subrogation

A l’occasion de la vente d’un immeuble loué, la question s’est posée de savoir si le locataire peut agir à l’encontre du vendeur, son ancien bailleur, en restitution de sommes constitutives de charges locatives, qu’il a réglées à titre conservatoire avant la vente.

En l’espèce, une société propriétaires de locaux commerciaux situés dans un centre commercial donnés à bail avait délivré en juin 2011 un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail au titre, notamment, des charges appelées par le syndicat des copropriétaires.

Le locataire avait acquitté ces sommes en précisant qu’il s’agissait d’un règlement à titre conservatoire pour éviter la résiliation du contrat de location.

Les locaux ont été vendus à une autre société en décembre 2011. L’acte de vente prévoyait que l’acquéreur ferait son affaire personnelle, d’une part, de la continuation ou de la résiliation des baux dont les biens seraient l’objet ainsi que de toutes les procédures qui pourraient survenir à compter de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur, aux droits et obligations duquel il serait purement et simplement subrogé, d’autre part, de tout contentieux qui se déclarerait à compter du transfert de propriété, même si la cause en était directement ou indirectement antérieure.

En avril 2015, le locataire a assigné la société venderesse en annulation du commandement de payer et en restitution des sommes à elle indûment payées, qui a appelé en la cause la société acquéreur.

La cour d’appel (Montpellier, 19 avril 2022) a mis hors de cause la société venderesse et la locataire s’est pourvue en cassation.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel et rend un arrêt de principe, publié au Bulletin, visant les articles 1165 (principe de l’effet relatif des contrats) et 1376 (obligation de restitution du paiement indu par celui qui l’a reçu) du Code civil, alors applicables à la cause, et l’article 1743 al. 1^er du même code (opposabilité du bail à l'acquéreur qui en a eu connaisssance) :

Il résulte de la combinaison de ces textes que le locataire peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente, sans que celui-ci, qui reste tenu à son égard de ses obligations personnelles antérieures à la vente, ne puisse lui opposer une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur.

A NOTER :

Il s’agit d’une jurisprudence classique en matière d’indemnité d’éviction, la vente du local ne déchargeant pas le vendeur de son obligation de payer ladite indemnité due au preneur auquel il a refusé, avant la cession, le renouvellement du bail (Cass. 3è civ. 7 janvier 2016, n° 14-19.124), comme en matière de dépôt de garantie, la restitution dudit dépôt versé par le preneur à son entrée dans les lieux pesant également, en principe, sur le vendeur, ex-bailleur, même si l'acquéreur pourrait aussi en être tenu (Cass. 3è civ. 28 juin 2018, n° 17-18.100). Cela avait aussi été jugé pour l’indemnisation du trouble de jouissance subi par le locataire du fait de la non-exécution de travaux incombant au vendeur alors qu’il était propriétaire (Cass. 3è civ. 14 novembre 2007, n° 06-18.430).

Cependant, dans l’hypothèse du bail d’habitation principale régi par la loi du 6 juillet 1989, rappelons qu’en application de l’article 22 (dernier alinéa) de cette loi, en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur, en dépit toute clause contraire dans l’acte de vente.

Il convient enfin de préciser que la cession de dette est désormais expressément autorisée par l’article 1327 du Code civil, mais qu’elle suppose l’accord du créancier : ainsi, la pleine efficacité d’une clause de subrogation de l’acquéreur dans les obligations du vendeur stipulée dans l’acte de vente est conditionnée à l'existence d'un tel accord. A défaut, la clause n’est pas opposable au créancier (le locataire, en l’occurrence).